Řešíte přístupové cesty při koupi nemovitosti? Nebo spoléháte na „staré dohody“ prodávajících?
3. 2. 2020 | Nemovitosti
Občas se mi stává situace, že prodávající chtějí prodat nemovitost, kterou si najde kupující a zamiluje se do ní. Ovšem ani jedna strana neklade takový důraz na to, že přístup na pozemek není z obecní cesty ale pouze přes pozemek cizího vlastníka – souseda.
Často jde o nemovitosti na venkově či na horách, kde se sousedské vztahy neřešily a kde se tyto záležitosti upravily obvykle jen neformálně domluvou mezi sousedy často i několik generací zpět. Kde však taková dohoda mohla roky fungovat pro prodávajícího, nemusí již vždy fungovat také pro kupujícího.
Proto může dojít k situaci, kdy kupující po nabytí vlastnictví k vytouženému domu narazí na neoblomného souseda, který mu přístup přes své pozemky zakáže. I v případě, že sousedovu cestu v pohodě užíval prodávající, tak nejsou neobvyklé nové závory, hromady písku, železniční pražce přes cestu a následně trestní oznámení a žaloby.
V praxi se lze setkat mezi klienty s představou, že přístup přes pozemky souseda k nemovitosti se dá vždy nějak „vysoudit“, že to sice chvíli trvá, ale že soudy nakonec nějaké „břemeno cesty“ vždy zřídí.
To někdy vede k tomu, že otázka přístupu k nemovitosti se v realitní praxi podceňuje a kupující spoléhá na to, že když to nějak fungovalo doteď, bude to fungovat i v budoucnu. Když jako záchranná brzda nezafunguje advokát, makléř nebo úvěrující banka, může být malér na světě.
Předně je třeba varovat, že občanský zákoník účinný od r. 2014 není v této otázce příliš benevolentní a že zajištění přístupu prostřednictvím soudu není automatické.
Zákoník jednoznačně preferuje, aby přístup byl řešen dohodou. Tato dohoda může mít v praxi nejrůznější podobu, obvykle půjde o služebnost či nájem. Pouze v případě, kdy taková dohoda není mezi účastníky uzavřena, lze požádat o zřízení nezbytné cesty soudem.
JENŽE!!! Ne vždy soud takové žalobě musí vyhovět!
Podle § 1032 občanského zákoníku soud nezbytnou cestu nepovolí, pokud převýší škoda na nemovité věci souseda zřejmě výhodu nezbytné cesty nebo způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá nebo žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení. Upozorňuji zejména na druhý důvod, kdy soud cestu nepovolí z důvodu hrubé nedbalosti kupujícího.
Za takový případ může být soudem považována situace, kdy kupující otázku přístupu před koupí nemovitosti vůbec neřeší, nezajímá se o ni a nepokusí se se sousedem domluvit na smluvním řešení.
Za hrubou nedbalost ale může být považován i postup kupujícího, který sice souseda osloví, ale nepřistoupí na jeho návrh řešení, protože např. požaduje, aby mu soused umožnil cestu bezúplatně. Zde je potřeba si uvědomit, že soused není povinen cestu umožnit za stejných podmínek, jak tomu bylo u prodávajícího.
Je tedy potřeba očekávat, že představy souseda mohou být jiné, že bude požadovat nějakou úplatu, podílení se na nákladech spojených s údržbou cesty, že bude ochoten cestu umožnit např. jen kupujícímu, nikoliv třetím osobám za účelem komerčního užívání apod.
Lehkovážné odmítnutí podmínek souseda může být nebezpečné a nelze rozhodně spoléhat na to, že soud bude vstřícnější nebo že právo cesty soudním rozhodnutím „vyjde levněji“. Právo nezbytné cesty je soudem zřizováno vždy za úplatu a vždy tak, aby souseda omezovalo co nejméně. Soud proto např. nemusí povolit průjezd, ale jen průchod, cesta povede jinudy, než je představa kupujícího apod. Výsledek soudního řízení se tedy může dost zásadně lišit od představ kupujícího…
Proto je třeba doporučit zájemcům o koupi, aby vždy důsledně zkoumali, zda budou mít ke kupované nemovitosti přístup a aby se aktivně snažili v případě absence přístupu o rozumnou dohodu se sousedem.
Realitní makléři by zase měli zájemce o koupi v případě absence přístupu na tuto podstatnou okolnost upozornit i s ohledem na možnou odpovědnost za škodu.
