Dnešní článek se bude zabývat základními povinnostmi majitelů nemovitostí, které je potřeba dodržet při prodeji nemovitosti.

Rovnou předesílám, že se to netýká mých klientů, pro které všechny tyto povinnosti automaticky zařizuji a snažím se předejít jakýmkoliv problémům v budoucnosti po prodeji jejich nemovitosti.

Při každém prodeji nemovitosti je potřeba vyřídit poměrně velké množství administrativy a zařizování. 

Zaměřím se nyní především na prodávajícího, který by neměl zapomenout na splnění několika důležitých povinností, které mu ukládá zákon, kdy jejich nesplnění může znamenat pokutu či komplikace při prodeji i v době po prodeji. 

První, a myslím, že nejdůležitější a zároveň nejméně známou a nejvíce sankcionovanou povinností, je povinnost mít aktuální projektovou dokumentaci stavby. Tato povinnost byla dána zákonem č. 183/2006 Sb., stavební zákon, který byl zrušen a nahrazen novým zákonem č. 283/2001 Sb., stavební zákon, který je účinný od 1. ledna 2024 a který v § 167 dává povinnost majitelům nemovitostí uchovávat projektovou dokumentaci, dokumentaci k provádění stavby a dokumentaci skutečného provedení stavby.

Dokumentace stavby – projektová dokumentace

Jak bylo zmíněno výše, povinnost mít k dispozici po celou dobu trvání stavby veškerou dokumentaci stavby je výslovně dána § 167 stavebního zákona. Týká se to i geodetického zaměření stavby a prováděcí dokumentace.
Malé usnadnění je to, že dokumentaci lze uchovávat i v elektronické podobě.

Pokud nemáte dokumentaci k dispozici nebo si nejste jisti, zda je vše v pořádku, kontaktujte mě zde a pomohu Vám dokumentaci zařídit či vytvořit.

Riziko: Velkým rizikem je zejména finanční pokuta, kterou mohou úřady udělit, a to až do výše 400 000 Kč, což je dvojnásobek předchozí maximální pokuty. 

Dále může stavební úřad nařídit vlastníkovi nemovitosti dát všechny dokumenty do pořádku. 

Je tedy vhodné si zajistit veškerou dokumentaci, tím spíše, pokud přemýšlíte o prodeji Vaší nemovitosti. 

Důležitost stavební dokumentace:

Při prodeji je stavební dokumentace důležitá hned z několika důvodů:

• splnění zákonných povinností a vyhnutí se pokutám,
• lepší vyjednávací pozice při žádosti o slevu,
• některé banky bez dokumentace mohou odmítnout financování koupě,
• transparentnost celého procesu prodeje.

Dle Asociace inspektorů nemovitostí téměř 80 % všech starších nemovitostí, které jsou nabízeny k prodeji má neodpovídající dokumentaci a vystavují se tak vysokým postihům. 

U bytových domů je odpovědné SVJ, kde se nedostatky vyskytují také téměř ve stejném procentu, jako u starších rodinných domů.

Dalším bodem, který by měl být vyjasněný ještě před prodejem nemovitosti, či alespoň jejím inzerováním, je otázka předkupního práva.

Předkupní právo

Toto omezení je jedním z omezeních vlastnického práva. Tento problém je potřeba řešit především (avšak ne jenom) v případě, pokud nemovitost vlastní více vlastníků.

Různé postupy v různých situacích nebudu nyní rozebírat, nicméně je možné mě kontaktovat a Vaši situaci celou probrat. Existuje několik způsobů vzniku předkupního práva.

Rizika: Při nedodržení zákonného postupu v případě, že se na nemovitost vztahuje předkupní právo, může sankce vygradovat přes velké finanční náklady až po zrušení celého prodeje soudem a navrácení všech plnění a uvedení do původního stavu. 

Další povinností prodávajícího je mít vyhotovený průkaz energetické náročnosti (PENB)

PENB

Dle zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, je stanovena povinnost předložení PENB prodávajícího kupujícímu, kdy tento PENB je vyhotoven, dle nyní platné vyhlášky č. 264/2020 Sb., o energetické náročnosti budov. 

Pokud si nevíte rady, můžete mě kontaktovat přes tento formulář a pomohu Vám.

V případě bytů by se o tento dokument mělo postarat společenství vlastníků (SVJ). 

Riziko: Při nesplnění této povinnosti je pokuta až do výše 100 000 Kč pro fyzické osoby, pro právnické osoby je pak maximální výše pokuty stanovena na 200 000 Kč.

Následující povinností, která bývá prodávajícími často opomíjena, pokud vůbec o ní věděli, je povinnost odvodu dani z příjmu při prodeji nemovitosti. Často si klienti nejsou jisti, zda se na ně povinnost vztahuje či nikoliv. 

Daň z příjmu

Je třeba rozlišit daň z nemovitých věcí a daň z příjmu související s prodejem nemovitosti. Třetí daní byla daň z nabytí nemovitosti, která byla zrušena zákonem s účinností od 26. 9. 2020 s retroaktivní účinností k 1. 12. 2019.

Podrobněji se budu nyní zabývat daní z příjmu z prodeje.

Začátkem je nutno podotknout, že ne vždy musíte podávat daňové přiznání. Pravidla osvobození se nachází v § 4 a § 10 příslušného zákona.

Všeobecně lze říci, že daň z příjmu budete povinni zaplatit, pokud prodáte nemovitost do 10 let od nabytí nemovitosti – toto platí u nemovitostí nabytých po 1. 1. 2021 – u nemovitostí nabytých před tímto datem platí 5ti letá lhůta, v případě, že v nemovitosti prokazatelně žijete, je tato lhůta zkrácena na 2 roky. Ne vždy nutně tyto lhůty musí platit, ale ve většině případů s nimi budete takto pracovat. 
Nemovitosti nabyté například darem, děděním nebo vypořádáním spoluvlastnictví mají pak své specifické počítání lhůty. Pokud si nejste jisti, kontaktujte mě zde a na Vaše dotazy Vám odpovím.

Daň z příjmu fyzických osob je 15 % a tato daň se uvádí do 2. přílohy daňového přiznání. 

Daň se vypočítá jako prodejní cena mínus pořizovací cena, mínus náklady spojené s prodejem – různé posudky, právní náklady, provize atd. a případné náklady na zhodnocení nemovitosti. 

Pokud prodáváte nemovitost jako právnická osoba, daň je zde pak 19 %.

Daňové přiznání se podává standardně do 31. 3. následujícího roku (mohou zde být odchylky).

Osvobození od daně:

Ve zkratce se zmíním o případech osvobození od placení daně:

• vlastnictví po dobu delší než 10 let,
• 2 roky bydliště v prodávané nemovitosti,
• prodej družstevního bytu – správně jde o převod práv,
• prodej za účelem zajištění bytové potřeby,
• dědictví (nutno splnit časový test).

V rychlosti zmíním poslední 3 převody vlastnických práv. V případě nutnosti obsáhlejší konzultace mě, prosím, kontaktujte a Vaši situaci můžeme probrat.

Převod družstevního podílu a následný prodej se řídí pravidly pro nabytí nemovitosti a lhůtami zmíněnými výše. Nutno upozornit, že lhůta začíná běžet od momentu převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví a to bez ohledu na to, jak dlouho jste před tímto okamžikem byli majiteli družstevního podílu.

Koupě nemovitosti od města a privatizace se opět řídí standardními lhůtami zmíněnými výše. Lišit se může však situace, kdy koupíte byt za zvýhodněných podmínek (často se tak děje při předchozím nájemním vztahu) a budete chtít byt prodat. Zde se na Vás kromě daně z příjmu může vztahovat i pokuta za nedodržení lhůty vlastnictví, kterým často bývá podmíněna zvýhodněná kupní cena.

Dědictví je specifický způsob nabytí vlastnictví, při kterém se sčítají lhůty vlastnictví nemovitosti zemřelého a zůstavitele. Často se tak stává, že při dědění nemovitosti je už časový test splněn.
Pozor! Toto neplatí u darování!

Pokud si nejste jisti, vřele doporučuji nechat Vaši situaci posoudit.

Už zmíním jen 2 body, které považuji za důležité. Prvním z nich je doložení revizních a kontrolních zpráv. Některé revize a kontroly jsou povinné, nicméně maximálně doporučuji všechny tyto kontroly dodržovat, protože Vám to může ušetřit spoustu peněz při následných reklamacích či v případě škodných událostí uplatňovaných z pojištění.

Revize a kontroly

Zde jen uvedu krátký seznam, co je třeba ohlídat. Konkrétní situace je pak opět potřeba konzultovat.

• Revizní zpráva elektroinstalace – nutná k připojení elektroměru či při provedení určitých změn či instalace nových elektrických zařízení
• Kontrolní revize elektroinstalace
• Revize elektrospotřebičů
• Revize a kontrolní zprávy spalinových cest – revize opět po instalaci či výměně zařízení, kontroly standardně 1x za rok
• Kontrolní zprávy plynových zařízení

Rizika: Při prodeji doporučuji uvést do pořádku veškeré revize či protokoly z kontrol.
Jejich absence prodlužuje odpovědnost za vady na 5 let. Pokud se ukáže vada v souvislosti s těmito zařízeními, může kupující požadovat celkem velké slevy z kupní ceny.

Poslední povinností, na kterou v tomto článku upozorním, je komunikace s finančním úřadem.

Oznamovací povinnost

Každý, kdo prodá nemovitost za více než 5 milionů Kč, je povinen oznámit tento prodej finančnímu úřadu. 

Pokud tuto skutečnost neoznámíte, hrozí pokuta do výše 0,1 % z neoznámené částky. Pokud dodáte oznámení až po výzvě FÚ, může tato pokuta dosahovat 10 % z této částky a pokud ani po výzvě nebudete spolupracovat, pokuta může dosáhnout až 15 % z neoznámené částky.

Na toto oznámení neexistuje žádný formulář. Pokud si nebudete vědět rady, klidně se ozvěte.

Na závěr Vás bude čekat poslední oznámení na finanční úřad a tím bude odhlášení od daně z nemovitosti.

Tak co, splňujete všechny povinnosti tak, aby Váš prodej byl bezstarostný? 

Pokud máte jakékoliv dotazy, neváhejte mě kontaktovat přes kontaktní formulář níže nebo telefonicky na čísle 607 999 479 Veškeré kontakty jsou též v sekci Kontakty.